Wohnen im ersten Bezirk

Im ersten Bezirk von Wien zu wohnen hat Vorteile und auch Nachteile. Zu den Vorteilen gehört neben der sehr schnellen Anbindung an diverse Verkehrswege auch das Angebot zum Einkaufen im ersten Bezirk. Viele kleine Geschäfte sind in diesem Bezirk zu finden. Die Lebensqualität im ersten Bezirk ist sehr hoch, der Bezirk ist aber auch für viele Geschäftsadressen ein spannender Standort. Viele Unternehmen, die Wert auf das Renommee legen, ziehen in den ersten Bezirk, um sich eine noble Adresse zu sichern.

Preisgefälle im ersten Bezirk bei Mieten

Die Preise für das Wohnen im ersten Bezirk sind sehr unterschiedlich, weil der erste Bezirk - trotz der geringen Fläche - absolute Hochpreis-Regionen und Tiefpreis-Regionen hat. Während die Wohnungen in den Luxusregionen in exorbitante Höhen steigen, gibt es andere Regionen im ersten Bezirk, wo das Wohnen durchaus noch leistbar ist. Voraussetzung dafür ist immer das entsprechende Niveau anzusetzen.

Teure Regionen im ersten Bezirk

Weit über dem Durschnitt liegen neben den klassischen Tourismus-Regionen wie am Graben und rund um den Stephansdom auch die Gegenden im relativ neu geschaffenen Goldenen Quartier im ersten Bezirk. Straßen wie "Tuchlauben" oder "Bognergasse" oder auch "Kärntner Straße" und "Kohlmarkt" sowie die "Herrengasse" oder die Freyung gehören zu den teuren Pflastern im ersten Bezirk.

Günstigere Regionen im ersten Bezirk

Günstiger wird es im ersten Bezirk bei den Mietpreisen für Wohnungen in Regionen in Richtung Rathaus wie beispielsweise in der Stadiongasse. Aber auch im Bereich des Rudolfspark oder in Richtung Nord-Westen im ersten Bezirk in die Region rund um die Wipplinger Straße oder auch die Neutorgasse sind Wohnungen teilweise etwas günstiger.

In die andere Richtung gibt es auch im Süd-Osten vom ersten Bezirk in Richtung Schzwarenberg Platz gute und günstigere Angebote für Wohnungen. Wobei man eben hier immer noch berücksichtigen muss, dass günstig nur in Relation zum üblichen Tarif in diesem Bezirk gilt und nicht im Vergleich zu anderen Wohnflächen in der übrigen Stadt Wien.

Auswertung von Mietpreisen über die Jahre

Eine interessante Auswertung, die wir aus einer Zusammenstellung zahlreicher Immobilienangebote machen konnten, zeigt nur sehr geringe Unterschiede über die jeweiligen Jahreszeiten. Die Preise im ersten Bezirk haben sich stabil entwickelt, hohe Werte gab es in den Monaten im Herbst der Jahre 2018 und 2020. Wenn man herausfinden möchte, wann der Umzug in den ersten Bezirk am günstigsten angeboten wird, hier unsere aktuelle Hitliste der Monate. Wir haben dazu die durchschnittlichen Mietangebote für Wohnungen im ersten Bezirk aus den Jahren 2013 bis 2020 herausgesucht und folgende Schwankungen gefunden:

• Günstigste Monate für eine Wohnung im ersten Bezirk ist ein Angebot im April, Juli oder August.
• Teuerste Monate für eine Wohnung im ersten Bezirk sind die Monate Dezember und November und in der ersten Jahreshälfte der Jänner und der Juni.

Dass die Mietpreise jedes Jahr gegen Ende des Jahres steigen, ist allerdings keine Überraschung. Trotzdem kann man Anhand der Zahlen analysieren, dass auch Mietangebote im Juni stetig über dem Durschnitt der Monate davor und der Monate danach liegen. Wer also im ersten Bezirk umziehen möchte oder sich eine Wohnung im ersten Bezirk suchen möchte, sollte sich in den Monaten April und August danach umsehen. Diese Information finden wir als Tipp viel interessanter als die generelle Preisentwicklung für die Mietwohnungen in Wien. Denn letztlich kann man sich selbst aussuchen in welchem Jahr man umzieht, aber oftmals überlegen, in welchem Monat man umziehen möchte oder Angebote suchen will.

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Monate relativ zum Jahresschnitt (2013 - 2020)

• Jänner: 99.84%
• Februar: 99.43%
• März: 99.47%
• April: 99.07%
• Mai: 99.64%
• Juni: 100.28%
• Juli: 99.20%
• August: 99.24%
• September: 100.53%
• Oktober: 100.99%
• November: 101.10%
• Dezember: 101.20%

Diese Preisentwicklung ist nicht in allen Bezirken gleich, es gibt andere Bezirke, die andere günstigere Monate ausweisen. Generell zum Thema Preisentwicklung bei Mietwohnungen kann man üblicherweise neben den Rahmenbedingungen wie Baukosten festhalten, dass Mietpreise sich natürlich dann dynamisch in Regionen entwickeln, wenn dort Infrastruktur entsteht. Wird also eine U-Bahn in eine Region gebaut oder auch nur ein Beschluss gefasst, dass dort eine Verkehrsanbindung entstehen soll, reagieren die Mietpreise unverzüglich. Außerdem ist es bei der Preisentwicklung in verschiedenen Bezirken auch davon abhängig, wie hoch die Nachfrage ist. So kann man typische Bezirke die als Heimat von Studierenden gelten herausfinden, in dem man sich ansieht, wo die Angebote besonders in den späten Sommermonaten August und September steigen und danach wieder fallen bevor sie dann im Februar wieder nach oben gehen.

Günstiger Zeitpunkt für Miete im ersten Bezirk

Grundsätzlich ist klar: Die Preise für Miete steigen über das Jahr praktisch immer. Es ist ein besonderes Zeichen einer Immobilienkrise oder Immobilien-Blase, wenn plötzlich die Preise stark zurückgehen würden. Und falls die Preise sinken, sinkt oft sehr schnell auch das Angebot an Mietwohnungen oder Büros. Der Hintergrund ist nicht einfach zu verstehen, aber wenn man sich mit Bilanzen beschäftigt, kann man es nachvollziehen.

Auch im ersten Bezirk in Wien ist es so, dass manche Wohnungen und Büros zu einem Zeitpunkt, an dem die Preise niedrig sind, nicht vermietet werden, sondern lieber leer gelassen werden. Im Hintergrund spielt sich bei Investoren und Immobilienbesitzern etwas ab, was viele nicht verstehen. Besitzt eine Bank oder Versicherung beispielsweise ein ganzes Zinshaus, so hat das Gebäude in der Bilanz des Unternehmens einen bestimmten Wert. Wenn ein Haus so bewertet wird, dass die Bank bei der Bewertung davon ausgeht, dass jeder Quadratmeter um 10 Euro vermietet werden kann, dann wird die Bank versuchen diesen Mietpreis immer als Minimum aufrecht zu erhalten. Wenn sie nun aufgrund der Marktlage eine Wohnung um 8 Euro vermieten müsste, weil sie keinen Mieter findet, der bereit ist 10 Euro zu bezahlen, dann kann es bei einer Neubewertung passieren, dass das ganze Haus plötzlich um einige Prozente entwertet würde. Stehen dieser Entwertung, die also ein Minus in der Bilanz von beispielsweise 500.000 Euro nach sich ziehen würde, aber nur Mieteinnahmen entgegen, die im Jahr 20.000 Euro ausmachen würden, lässt die Bank die Wohnung lieber leer.

Das ist oftmals ein Grund, warum insbesondere große Immobilienunternehmen eine Wohnung lieber leer lassen als diese unter dem gewünschten Preis zu vermieten. Viele kleinere Vermieter auch in diesem Bezirk sind dagegen bei solchen Dingen wesentlich flexibler, weil sie eher an die entgangenen Einnahmen aus der einzelnen Miete denken als an die Frage, wie das Gebäude in der Bilanz zu bewerten wäre.

Entwicklung der Mietpreise im ersten Bezirk

In den vergangenen Jahren haben sich die Mietpreise pro Quadratmeter auf dem freien Markt so entwickelt. Die Jahre in unserer Liste sind immer durchschnittlich gemessen. Wichtig dabei sind aber folgende Faktoren:

• Die Mietpreise sind gemittelt über die Monate, aber unabhängig davon wieviele Angebote in den einzelnen Monaten mit Wohnungsmiete in diesem Bezirk von Wien gemacht wurden.
• Die angegebenen Preise für die durschnittliche Miete pro Quadratmeter Wohnfläche sind unabhängig von der Größe der Wohnung berechnet.

Insbesondere was die Größe der Wohnung betrifft gilt in vielen Regionen von Wien, dass die günstigsten Mieten im Bereich von 80 - 115 Quadratmeter Wohnfläche zu finden sind. Kleinere Wohnungen und Garconnieren bis etwa 30  oder 40 Quadratmeter haben in allen Regionen in Wien sicher höhere Preise zu befürchten.

Mietpreise 2013 bis 2020... (Werte in Euro) - Wohnung mieten im 1. Bezirk von Wien

• 2013: € 19,41
• 2014: € 19,45
• 2015: € 19,23
• 2016: € 19,18
• 2017: € 19,45
• 2018: € 20,34
• 2019: € 19,84
• 2020: € 20,10

Diese Liste bezieht sich auf die durschnittlichen Quadratmeterpreise berechnet über die Angebote aller einzelnen Monate. Allerdings berücksichtigen diese Daten nicht, dass es in manchen Monaten mehr und in anderen Monaten weniger Angebot gibt. Es handelt sich um eine Durchschnittsbildung über das Jahr aus den einzelnen Werten der 12 Monate. Insofern ist diese Liste von Preisen nur als Orientierung wirklich gut brauchbar.

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