Wohnen im zweiten Bezirk

Der 2. Bezirk von Wien hat einiges zu bieten, denn die Leopoldstadt ist als Wohn-Region sehr beliebt geworden. Das hat nicht nur mit den vielen Grünflächen, die durch den Wiener Prater, der sich im zweiten Bezirk befindet, zu tun. Es hat auch damit zu tun, dass es im 2. Bezirk viele interessante Geschäfte, eine gute Infrastruktur und auch eine sehr nahe Anbindung an die anderen Innenstadt-Bezirke von Wien gibt. Der 2. Bezirk ist aber auch ein wenig ein Viertel für Studierende geworden, das macht auch die Wohnungspreise im zweiten Bezirk teilweise ungewöhnlich.

Preisgefälle im zweiten Bezirk bei Mieten

Es gibt einige schöne Gegenden zum Wohnen im zweiten Bezirk von Wien. Das hat sich auch auf den Wohnungsmarkt ausgewirkt, wer sehr zentral und möglichst entweder an den Grünflächen, an den populären Märkten oder nahe dem ersten Bezirk aber trotzdem in ruhiger Lage leben möchte, zahlt inzwischen deutlich höhere Preise für Wohnungen im zweiten Bezirk. Die Miete und die damit verbundenen Kosten für den 2. Bezirk können eigentlich gar nicht pauschal erfasst werden, weil der zweite Bezirk sich sehr sehr weit in den Süd-Osten erstreckt, wo die Wohnsituation und auch die Preise ganz anders aussehen als in der Kernregion. Der Bezirk müsste eigentlich für die Berechnung der MIetpreise im zweiten Bezirk getrennt werden nach dem Nord-West-Ende, wo sich der Augarten befindet und der Prater anschließt, das Nord-Ost-Ende, das sich direkt an der Donau - also nicht am Donaukanal - befindet und den Süd-Osten, der weit hinunter entlang dem Donaukanal und der Donau in die Gegend von Simmering ragt. 

Teure Regionen im zweiten Bezirk

Die Mieteen und Mietpreise für Wohnungen im zweiten Bezirk sind natürlich in den Regionen zwischen Augarten und Prater höher. Insbesondere wenn es um die Region der Oberen Augartenstraße geht, wo einerseits die U-Bahn-Station Taborstraße in der Nähe ist, aber das Wohnviertel trotzdem wunderschön ruhig liegt. Teuer wird der zweite Bezirk auch in den nach hinten versetzten Häusern nahe dem Donaukanal, lediglich ganz vorne, wo die Obere Donaulände verläuft und sehr viel Verkehr mit Autos und LKWs herrscht sind die Mietpreise wieder etwas niederiger. Eine berühmte, aber inzwischen auch relativ teure Wohngegend im zweiten Bezirk hat sich rund um den Kamelitermarkt gebildet. Ein alternatives, studentisch geprägtes und künstlerisches Viertel, das junge Menschen anzieht und zur Wohnregion von besser situierten Perosnen gemacht hat.

Günstigere Regionen im zweiten Bezirk

Hier gibt es im Prinzip zwei geographische Schwerpunkte, wenn man nach den günstigeren Wohngegenden im zweiten Bezirk sucht. Einerseits ist es der Nord-Osten des Bezirkes, eigentlich die Zone, die ab dem Praterstern - der ist auch dafür bekannt, das hier sehr viel Publikum mit Migrationshintergrund lebt und das angeschlossene Stuwerviertel sowie die Region des Nordbahnhof. Das sind die Zonen, die zwar zentraler liegen, aber eben nicht mehr dem ersten Bezirk zugewandt sind sondern eher der Donau und der Region von "Transdanubien" (21. und 22. Bezirk). 

Und als zweiten Teil gibt es noch die Industrie-Region im Süd-Osten des Bezirkes, die quasi vom Rest des Bezireks durch die Autobahn A23 getrennt wird. Entlang dem Handelskai in den Süd-Osten sind aber ohnehin vor allem große Unternehmen wie etwa der Hafen Wien angesiedelt. Dort gibt es auch kein besonders großes Angebot an Wohnflächen und Wohnen im zweiten Bezirk.

Auswertung von Mietpreisen über die Jahre

Eine interessante Auswertung, die wir aus einer Zusammenstellung zahlreicher Immobilienangebote machen konnten, zeigt nur sehr geringe Unterschiede über die jeweiligen Jahreszeiten. Die Preise im zweiten Bezirk haben sich stabil entwickelt, wenn man von einem klaren Preissrpung im Jahr 2018 absieht. Hohe Werte gibt es in den Jharen 2018 und 2019, währen die durchschnittlichen Mietangebote für Wohnungen im zweiten Bezirk bereits im Jahr 2020 wieder etwas zurückgegangen sind. Wir haben dazu die durchschnittlichen Mietangebote für Wohnungen im zweiten Bezirk aus den Jahren 2013 bis 2020 herausgesucht und folgende Schwankungen gefunden:

• Günstigste Monate für eine Wohnung im zweiten Bezirk ist ein Angebot im Jänner, Februar und auch Dezember
• Teuerste Monate für eine Wohnung im zweiten Bezirk sind die Monate Mai und Juni sowie August

Dass die Mietpreise jedes Jahr gegen Ende des Jahres steigen, ist allerdings keine Überraschung. Trotzdem kann man Anhand der Zahlen analysieren, dass auch Mietangebote im Juni stetig über dem Durschnitt der Monate davor und der Monate danach liegen. Wer also im zweiten Bezirk umziehen möchte oder sich eine Wohnung im zweiten Bezirk suchen möchte, sollte sich eher in den Wintermonaten nach einer Wohnung im zweiten Bezirk umsehen. Diese Information finden wir als Tipp viel interessanter als die generelle Preisentwicklung für die Mietwohnungen in Wien. Denn letztlich kann man sich selbst aussuchen in welchem Jahr man umzieht, aber oftmals überlegen, in welchem Monat man umziehen möchte oder Angebote suchen will.

Troztdem: Was auffällt ist, dass in einer typisch studentisch geprägten Region natürlich die Mietpreise in den Sommermonaten steigen, wenn auch von den Bundesländern rundherum zahlreiche Studierende nach Wien kommen und sich hier eine Wohnung suchen. Das ist auch der Grund, warum im zweiten Bezirk "Leopoldstadt" die Mieten hier etwas anziehen.

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Monate relativ zum Jahresschnitt (2013 - 2020)

• Jänner: 98.17%
• Februar: 97.99%
• März: 99.61%
• April: 99.70%
• Mai: 102.74%
• Juni: 103.68%
• Juli: 99.97%
• August: 101.66%
• September: 100.14%
• Oktober: 99.55%
• November: 98.36%
• Dezember: 98.42%

Diese Preisentwicklung ist nicht in allen Bezirken gleich, es gibt andere Bezirke, die andere günstigere Monate ausweisen. An der Preisentwicklung im 2. Bezirk sieht man vor allem eines: Nachdem Studierende in den Sommermonaten ihre Wohnungen gefunden haben und die Nachfrage sinkt, gehtne auch die Mietpreise für die Angebotenen Wohnungen im zweiten Bezirk zurück. Und das obwohl natürlich ein genereller Preis-Steigerungsdruck für den Wohnungsmarkt herrscht.

Generell zum Thema Preisentwicklung bei Mietwohnungen kann man üblicherweise neben den Rahmenbedingungen wie Baukosten festhalten, dass Mietpreise sich natürlich dann dynamisch in Regionen entwickeln, wenn dort Infrastruktur entsteht. Wird also eine U-Bahn in eine Region gebaut oder auch nur ein Beschluss gefasst, dass dort eine Verkehrsanbindung entstehen soll, reagieren die Mietpreise unverzüglich. Außerdem ist es bei der Preisentwicklung in verschiedenen Bezirken auch davon abhängig, wie hoch die Nachfrage ist.

Günstiger Zeitpunkt für Miete im zweiten Bezirk

Grundsätzlich ist klar: Die Preise für Miete steigen über das Jahr praktisch immer. Es ist ein besonderes Zeichen einer Immobilienkrise oder Immobilien-Blase, wenn plötzlich die Preise stark zurückgehen würden. Und falls die Preise sinken, sinkt oft sehr schnell auch das Angebot an Mietwohnungen oder Büros. Der Hintergrund ist nicht einfach zu verstehen, aber wenn man sich mit Bilanzen beschäftigt, kann man es nachvollziehen.

Entwicklung der Mietpreise im zweiten Bezirk

In den vergangenen Jahren haben sich die Mietpreise pro Quadratmeter auf dem freien Markt so entwickelt. Die Jahre in unserer Liste sind immer durchschnittlich gemessen. Wichtig dabei sind aber folgende Faktoren:

• Die Mietpreise sind gemittelt über die Monate, aber unabhängig davon wieviele Angebote in den einzelnen Monaten mit Wohnungsmiete in diesem Bezirk von Wien gemacht wurden.
• Die angegebenen Preise für die durschnittliche Miete pro Quadratmeter Wohnfläche sind unabhängig von der Größe der Wohnung berechnet.

Insbesondere was die Größe der Wohnung betrifft gilt in vielen Regionen von Wien, dass die günstigsten Mieten im Bereich von 80 - 115 Quadratmeter Wohnfläche zu finden sind. Kleinere Wohnungen und Garconnieren bis etwa 30  oder 40 Quadratmeter haben in allen Regionen in Wien sicher höhere Preise zu befürchten.

Mietpreise 2013 bis 2020... (Werte in Euro) - Wohnung mieten im 2. Bezirk von Wien

• 2013: € 14,62
• 2014: € 14,69
• 2015: € 14,92
• 2016: € 14,83
• 2017: € 15,37
• 2018: € 16,95
• 2019: € 16,18
• 2020: € 16,03

Diese Liste bezieht sich auf die durschnittlichen Quadratmeterpreise berechnet über die Angebote aller einzelnen Monate. Allerdings berücksichtigen diese Daten nicht, dass es in manchen Monaten mehr und in anderen Monaten weniger Angebot gibt. Es handelt sich um eine Durchschnittsbildung über das Jahr aus den einzelnen Werten der 12 Monate. Insofern ist diese Liste von Preisen nur als Orientierung wirklich gut brauchbar.

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